Tips Beli Rumah Baru di Developer Supaya Tidak Tertipu
 |
| Ilustrasi/rumah.com |
Antasela.com - Mau memcari rumah baru atau bekas / second lewat developer memang cara paling lazim dilakukan masyarakat perkotaan. Namun hati perlu - hati yang tidak tertipu. Berikut 10 tip membeli rumah di pengembang perumahan yang perlu diimplementasikan, khususnya jika ingin KPR. Bagaimana cara memilih pengembang perumahan terpercaya? Apa strategi membeli rumah?
Ada 13 juta orang yang membutuhkan rumah di Indonesia.
Bagaimana mereka melakukan jual beli rumah untuk memiliki tempat tinggal?
Cara yang paling lazim adalah membeli perumahan yang dibangun pengembang atau pengembang perumahan.
Ini cara yang menguntungkan karena:
Pertama , paling mudah. Anda tidak perlu repot mencari tanah, dan tidak harus membangun. Rumah sudah dibangun oleh pengembang. Anda tinggal mencari di situs jual beli rumah, dapat cocok, lalu tinggal menghubungi pengembang yang membangun rumah tersebut.
Kedua , perumahan pada umumnya memiliki kawasan yang tertata apik dengan lanskap dan fasilitas pendukung yang memadai.
Ketiga , bisa dibeli dengan KPR. Mayoritas kerjasama kerjasama dengan bank dalam menyediakan fasilitas pinjaman untuk memiliki rumah. Ini cocok dengan profil pembeli yang 70% melakukan pembelian dengan kredit.
Namun, pembelian rumah lewat pengembang bukan tanpa masalah.
Beberapa minggu lalu, Harian Kompas melaporkan satu halaman penuh keluhan - keluhan yang disampaikan lewat surat pembaca mengenai pengembang yang wanprestasi.
Bukan berarti semua developer jelek. Faktanya, lebih banyak developer yang bonafide .
Namun, untuk menghindari hal buruk yang terjadi, sebaiknya pahami dengan baik proses dan ketentuan dalam mengambil rumah lewat pengembang. Menyediakan juga membeli rumah itu melibatkan uang yang tidak sedikit, sehingga keputusannya harus dilakukan secara hati-hati.
Kita akan membahas dulu bagaimana proses dan legalitas jual beli rumah di pengembang. Setelah itu, kami jelaskan 10 tips membeli rumah di pengembang yang perlu diperhatikan tidak timbul masalah.
Tips Beli Rumah Aman
Beli rumah bukan perkara kecil buat orang-orang. Karena harganya mahal, orang mengeluarkan dana tidak sedikit.
Oleh sebab itu, perlu pertimbangan matang saat akan membeli rumah. Beberapa hal yang bisa menjadi strategi dan tips dalam membeli rumah.
Persiapan keuangan untuk membeli rumah , apakah dibeli secara tunai atau pinjaman KPR kee bank, keduanya akan mengeluarkan pengeluaran yang signifikan setiap bulan, sehingga perlu dipikirkan kesiapan keuangan untuk membeli rumah
Kunci pembelian dalam jumlah besar seperti rumah adalah persiapan. Jika memang ingin membeli rumah, maka perlu jauh - jauh hari mulai menyisihkan tabungan untuk persiapan beli rumah
Rumah Baru vs Rumah Bekas. Tidak ada yang ideal karena masing - masing, baru atau bekas, punya kelebihannya sendiri. Mungkin mana yang paling cocok dengan kondisi kita.
Kontrak rumah bukan hal yang buruk secara keuangan , asalkan kita bisa menyisihkan uang untuk persiapan membeli rumah
Bisa untuk bangun rumah secara bertahap , misalnya beli tanahnya dulu, baru bangun bangun rumah.
Beli tunai atau kredit perlu mempertimbangkan dari segala aspek. Beli rumah secara kredit tidak jelek karena nilai aset yang cenderung meeningkat.
Proses Jual Beli Rumah Developer
Saat datang ke pengembang, pernah dengar ungkapan bahwa “proses jual beli rumah developer itu beli gambar”.
Ungkapan ini benar karena rumah yang dijual oleh pengembang perumahan memang belum jadi. Yang ada baru maket-nya, “jual gambar” istilahnya.
Kenapa jual maket atau indent? Karena pihak pengembang mengandalkan dana dari KPR untuk membangun rumah.
Sebagai pembeli, Anda harus mendapatkan pinjaman KPR terlebih dahulu terlebih dahulu rumah yang bisa dibangun oleh pengembang.
Implikasinya, serah terima rumah jadi baru dilakukan beberapa bulan kemudian. Biasanya berkisar 6 bulan sampai 1 tahun.
Karena proses jual beli rumah yang belum jadi seperti ini, maka muncul legalitas.
Pertama , perjanjian diawal bentuknya adalah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yaitu pengikatan sementara yang dilakukan antara penjual dan pembeli sebelum dilakukan perjanjian jual beli (AJB).
PJB pembantuan penjual penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Isinya adalah kesepakatan penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada pembeli dengan tanda jadi atau uang muka, menjelaskan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan dilakukan AJB.
Kenapa PPJB, kenapa bukan AJB?
Karena pembantu belum jadi dan sertifikatnya masih atas nama pengembang.
Muncul pertanyaan, kenapa bank bersedia menerima PPJB untuk memberikan KPR, dimana jenis perjanjian ini sebenarnya tidak bisa digunakan dasar jaminan karena objek tanah dan bangunan secara hukum belum dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Untuk Hak Tanggungan, status perjanjian harus AJB, bukan PPJB.
Untuk mengatasinya, bank meminta pengembang memberikan jaminan pembelian kembali atas kredit yang diberikan. Artinya, selama statusnya masih PPJB, jika pembeli menunggak pembayaran maka pengembang yang akan mengambil alih. Dengan demikian, meskipun tidak mengikat rumah sebagai jaminan karena statusnya masih PPJB, bank tetap bersedia memberikan kredit karena adanya jaminan dari pengembang.
Nanti jika rumah sudah jadi dan statusnya dari PPJB menjadi AJB, jaminan pembelian kembali dari pengembang otomatis gugur dan kewajiban berubah menjadi tanggungjawab peminjam.
Dengan kondisi perjanjian seperti ini, apa implikasinya buat Anda sebagai pembeli?
Selama status masih PPJB dan belum beralih ke AJB, maka: (1) status rumah tersebut masih milik pengembang; (2) sertifikat belum atas nama pembeli; (3) jika membelinya dengan uang tunai, lalu kemudian akan di KPR, bank jarang sekali yang mau menerima jika masih PPJB.
Kedua , sertifikat tanah belum atas nama pembeli, karena statusnya masih sertifikat tanah Induk Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama pengembang.
Jika rumah sudah jadi, kemudian dilakukan AJB, barulah sertifikat Induk tersebut dapat dilakukan proses sertifikat sertifikat masing - masing rumah dan bangunan memiliki sertifikat sendiri atas nama pemiliknya.
Proses pengelolaan sertifikat induk ini tidak seragam antar pengembang. Karena prosesnya membutuhkan biaya yang tidak sedikit, ada pengembang yang menunggu sampai semua tanah terjual (paling lama), ada yang bertahap (lebih cepat), untuk melakukan pengurusan.
Selama, sertifikat belum atas nama pemilik, maka: (1) rumah akan dijual karena secara hukum bangunan itu masih milik pengembang; (2) kredit sulit dilakukan pengambilalihan ke bank lain karena bank biasanya meminta sertifikat yang statusnya sudah SHM atas nama pemilik.
Langkah #1 Memilih Rumah dari Developer.
Langkah #2 Membayar Booking Fee untuk memesan rumah.
Langkah #3 Mengajukan KPR dan mendapatkan persetujuan kredit dari bank. Tanpa KPR, rumah tidak bisa mulai dibangun oleh developer. Tentu saja, jika membayar dengan tunai, proses ini bisa dilewati.
Langkah #4 Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan developer. PPJB ini penting untuk dibaca karena didalamnya termuat klausul mengenai janji developer soal kapan rumah jadi, proses balik nama sertifikat dan lain- lain. Sampai disini status rumah masih PPJB.
Langkah #5 Rumah selesai. Biasanya setelah 6 bulan sd 1 tahun, proses pembangunan rampung dan rumah siap ditempati.
Langkah #6 Proses pemecahan sertifikat HGB developer yang dilakukan setelah rumah jadi. Pemecahan harus dilakukan terlebih dahulu supaya sertifikat bisa dibalik nama ke pembeli
Langkah #7 Dilakukan Akta Jual Beli (AJB) dengan notaris.
Langkah #8 Balik nama sertifikat HGB developer ke pembeli.
Langkah #9 Meningkatkan status menjadi Sertfikat Hak Milik (SHM)
10 Tips Membeli Rumah di Developer
Berdasarkan penjelasan uraian diatas, Anda perlu kehati-hatian karena banyak masalah yang mungkin muncul.
Kami mencatat tips jual beli rumah yang bisa dijadikan panduan. Panduan ini termasuk bagaimana tips membeli rumah KPR.
#1 Utamakan Reputasi Developer
Reputasi developer sangat amat penting.
Developer terpercaya menjadi kata kunci disini.
Karena rumahnya belum jadi sementara Anda sudah harus membayar lunas (meskipun itu dengan kredit), jadi tidaknya tergantung pada developer.
Dan juga, pengurusan sertifikat sangat tergantung pada pengembang. Pengembang yang tidak professional menyebabkan pengurusan surat dan sertifikat akan terhambat.
Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan ijin developer, antara lain :
Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
Prasarana sudah tersedia, Kondisi tanah matang, Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developerI, IMB Induk
#2 Sertifikat Masih Atas Nama Developer
Saat awal pembelian rumah, sertifikat masih atas nama developer. Ada sejumlah proses yang harus dilalui sampai sertifikat menjadi nama pembeli.
Selama sertifikat masih atas nama developer, implikasinya adalah:
Take – over kredit ke bank lain sulit dilakukan. Umumnya, bank tidak akan bersedia menerima take – over jika status sertifikat belum SHM atas nama pemilik.
Penjualan rumah sulit dilakukan karena calon pembeli tidak akan bisa mendapatkan SHM. Sementara, SHM itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas kepemilikan tanah dan bangunan.
Oleh karena, penting sekali memastikan ke pengembang, kapan sertifikat beralih menjadi atas nama Anda.
Di dalam perjanjian jual beli biasanya sudah dicantumkan target penyelesaian sertifikat. Yang jadi masalah, apakah target tersebut ditepati atau tidak.sumber duitmu.com